转让旧房应纳增值税问题

这里不需要扣除建造成本再计算应纳税额吗？第33页62题计算应纳税额时扣除了购置成本，看我下面这样理解对吗，自建的房屋不扣除成本，外购的扣除成本？

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理土地增值税征收管理 2020-10-27 22:22:51

问题来源：

A市某房地产开发公司为增值税一般纳税人，其开发建造精装修商品房的相关资料如下：
（1）2016年10月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付地价款5000万元（已取得省级财政部门监制的财政票据），当月办妥相关手续并支付手续费10万元，已按规定缴纳了契税。由于逾期开发，缴纳土地闲置费500万元。
（2）2019年年初对受让土地60%的面积开发建造精装修商品房及配套停车场，发生建筑安装工程费8000万元、基础设施费2000万元、公共配套设施费1000万元、装修费2000万元。
（3）开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（利息支出能够提供金融机构的证明并能按房地产项目进行分摊）。
（4）2019年12月商品房建成，该公司将90%的建筑面积对外销售，取得含税销售收入27000万元；将5%的建筑面积用于抵偿所欠工程款；剩余5%的建筑面积对外出租，取得一年期含税租金50万元。
（5）2019年12月，该公司将一处2015年自建的作为办公场所的房产转让，取得含税收入1000万元，该办公用房建造成本为800万元，重置成本价为1000万元，成新度折扣率为70%。缴纳印花税0.5万元。
（其他相关资料：该公司所在省政府允许扣除地方教育附加。该公司发生与转让商品房相关并可以抵扣的增值税进项税617.89万元；契税税率为3%；其他房地产开发费用扣除比例为5%；转让旧房该公司选择简易计税方法计税）
要求：根据上述资料，回答下列问题。

（1）该公司转让、抵债及出租商品房的销项税额为（　　）万元。

A、1998.17

B、1969.27

C、2122.02

D、2357.34

正确答案：C

答案分析：

抵债的商品房应视同销售，计算增值税和土地增值税。该公司转让、抵债及出租商品房的销项税额=（27000÷90%×95%-5000×60%×95%）÷（1+9%）×9%+50÷（1+9%）×9%=2117.89+4.13=2122.02（万元）。
【知识点】增值税销项税额的计算　参考教材P175；参考轻一P128

（2）该公司转让商品房计算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本为（　　）万元。

A、11700

B、10450

C、13000

D、12350

正确答案：D

答案分析：

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。允许扣除的房地产开发成本=（8000+2000+1000+2000）×95%=12350（万元）。
【知识点】土地增值税扣除项目及金额　参考教材P260、P268；参考轻一P286、P298

（3）该公司转让商品房计算土地增值税时允许扣除的房地产开发费用为（　　）万元。

A、1207.06

B、1253.81

C、1239.56

D、1264.56

正确答案：C

答案分析：

土地闲置费不得扣除。允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=（5000+5000×3%+10）×60%×95%=2941.2（万元）
允许扣除的房地产开发费用=500×95%+（2941.2+12350）×5%=1239.56（万元）。
【知识点】土地增值税扣除项目及金额　参考教材P261；参考轻一P286

（4）该公司转让商品房计算土地增值税时允许扣除的与转让房地产相关的税金为（　　）万元。（不考虑印花税）

A、165.14

B、180

C、208.24

D、161.17

正确答案：B

答案分析：

与转让房地产相关的税金=（2117.89-617.89）×（7%+3%+2%）=180（万元）。
【知识点】土地增值税扣除项目及金额　参考教材P261；参考轻一P287

（5）该公司转让商品房应缴纳土地增值税（　　）万元。

A、2227.68

B、1976.43

C、1983.93

D、2696.43

正确答案：C

答案分析：

不含增值税收入=27000÷90%×95%-2117.89=26382.11（万元）
扣除项目金额合计=2941.2+12350+1239.56+180+（2941.2+12350）×20%=19769（万元）
增值额=26382.11-19769=6613.11（万元）
增值率=6613.11÷19769×100%=33.45%，适用税率为30%
应缴纳土地增值税=6613.11×30%=1983.93（万元）。
【知识点】土地增值税应纳税额的计算　参考教材P264；参考轻一P292

（6）关于该公司转让旧房，下列表述中，正确的有（　　）。

A、应缴纳增值税47.62万元

B、印花税可以作为扣除项目扣除

C、评估价格为560万元

D、计算土地增值税时的扣除项目金额为705.71万元

E、应缴纳土地增值税73.85万元

正确答案：A,B,E

答案分析：

转让旧房应纳增值税=1000÷（1+5%）×5%=47.62（万元），转让旧房的不含税收入=1000-47.62=952.38（万元），扣除项目金额=1000×70%+47.62×（7%+3%+2%）+0.5=706.21（万元），增值额=952.38-706.21=246.17（万元），增值率=246.17÷706.21×100%=34.86%，转让旧房应纳土地增值税=246.17×30%=73.85（万元）。
【知识点】转让旧房土地增值税的计算　参考教材P262；参考轻一P289

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