问题来源：
A市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因经营需要搬迁将原厂房出售，相关资料如下：
（1）该厂房于2005年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为1610万元，
账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。
（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计算缴纳增值税。
（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房4成新。
要求：根据上述资料，请回答下列问题。（2020年考题改编）
1.该机械厂转让厂房应缴纳增值税（ ）万元。
A、147.62
B、77.00
C、13.90
D、73.33
正确答案：D
答案分析：（1）纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。2016年4月30日及以前缴纳契税的：增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%。（2）该机械厂转让厂房应缴纳增值税=（3100-1560）/（1+5%）×5%=73.33（万元）。
2.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为（ ）万元。（不考虑印花税、地方教育附加）
A、7.33
B、1.39
C、7.70
D、54.13
正确答案：A
答案分析：准予扣除的转让环节的税金包括城建税及附加、印花税，本题不考虑印花税和地方教育附加，所以准予扣除的转让环节的税金=73.33×（7%+3%）=7.33（万元）。
3.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除项目金额为（ ）万元。
A、1574.13
B、327.33
C、1527.33
D、647.33
正确答案：C
答案分析：评估价格=重置成本价×成新度折扣率=3800×40%=1520（万元）；准予扣除项目金额=1520+7.33=1527.33（万元）。
4.该机械厂转让厂房应缴纳土地增值税（ ）万元。
A、1460.46
B、1156.46
C、523.37
D、493.65
正确答案：C
答案分析：增值额=3100-73.33-1527.33=1499.34（万元）；增值率=1499.34/1527.33×100%=98.17%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%；该机械厂转让厂房应缴纳土地增值税=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37（万元）。
【思路点拨】转让旧房能取得评估价格的，土地增值税的计算依然遵循“五步法”（参考第（一）题的【思路点拨】），和房企转让新建房土地增值税的计算不同点在于前两步的具体确定：
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不同点 |
具体内容 |
|
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第一步 确定收入额 |
增值税采用一般计税方法 |
销项税额=全额/（1+9%）×9% |
|
增值税采用简易计税方法 |
非自建：增值税应纳税额=差额/（1+5%）×5% 自建：增值税应纳税额=全额/（1+5%）×5% |
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|
第二步 确定扣除项目金额 |
取得土地使用权所支付的金额 |
地价款+契税+相关费用（未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除） |
|
评估价格 |
评估价格=重置成本价×成新度折扣率（如因计算纳税需要发生的评估费，也可以扣除） |
|
|
与转让房地产有关的税金 |
城建税及附加、印花税 |
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乔老师
2023-11-11 11:36:30 398人浏览
勤奋刻苦的同学，您好：
因为，本题能取得“评估价格”【资料（3）说明有评估价格】
转让存量房——能取得评估价格
可以扣除的项目有三大类：
1.取得土地使用权支付的金额（这里包括地价款+登记过户手续费+受让土地使用权时缴纳的契税）；
2.评估价格；
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
【按照评估价格扣除，如果题目不单独给出地价款和取得土地时缴纳的契税，一般默认为评估价格中包括地价款和契税；但是如果题目单独给出地价和地价对应的契税的话，还是要作为取得土地使用权支付的金额扣除的】
3.转让环节缴纳的税金【城建税+教育费附加+地方教育附加（看题目表述，下同）+印花税。注意这种情况并不包括契税】。
不能取得评估价格，能提供购房发票的：
可以扣除的项目有两大类：
1.取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格=购房发票所载金额×（1+n×5%)（n为年限）
2.转让环节缴纳的税金【城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税+契税（需提供完税凭证）】
注意：
（1）计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（2）如果能提供契税完税凭证，与转让房地产有关的税金还包括契税，反之则不得扣除契税，其次契税不得作为加计扣除5%的基数。
【本题有评估价格，所以转让环节缴纳的税金中，不包括契税】
给您一个爱的鼓励，加油~
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