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主讲老师:刘海生 课程时长:00:24:24 更新时间:2021-02-26 0人已学
PPP模式选择及案例
主讲:刘海生
目录
一、经营性项目案例
二、准经营性项目案例
三、非经营性项目案例
PPP模式选择
一、经营性项目案例
【案例1】
某双向四车道高速公路BOT项目:
收费期(特许经营期):30年;
总投资:31亿,公路建设里程50公里,综合造价6 200万元/公里;
OD调查(OriginDestinationSurvey为起讫点调查):初始流量为设计饱和流量的60%;
车流量:年均递增20%,第四年达饱和流量;
收费标准:0.40元/公里×小车,每次通行次费另收5元/小车;
投资构成:假定总投资中,75%为银行贷款,25%为资本金;
税收与利率:所得税25%,贷款利率6.12%考虑,运营成本及税费参照行业标准。
结论:项目全投收益率8.17%,投资回收期17年。通过公开招标方式选择社会资本作为合作伙伴。
项目全投收益率——项目全部投资内部收益率:(IRR)又称内部报酬率,是项目在整个计算期内各年现金净流量的现值累计等于零时的折现率。
CI——第t年的现金流入额
CO——第t年的现金流出额
动态投资回收期:考虑了货币时间价值的投资返本年限
动态投资回收期公式
例如:某项目年初投资1000万,第1、2、3、4年末的净收益分别为200万、300万、400万、500万,已知折现率为10%。
二、准经营性项目案例
经营收费不足以覆盖投资成本项目:
政府授予特许经营权+补贴;
政府授予特许经营权+政府投资参股
补贴种类:
前补贴:又称建设补偿(SBOT),即政府给予项目的一次性建设补偿。
偿后补贴:又称运营补偿(BSOT),即项目建成后政府给予的运营补偿。
【案例2】
桥梁收费项目(某座长江大桥PPP项目)
建设投资60亿,其中:
建安费40亿;
征拆和工程建设其他费13亿;
建设期利息7亿;
建设工期4年;
双向8车道,设计时速100km/h;
收费期(特许经营期)30年;
收费标准:15元/次×小车。
方法一:使用者付费(政府不参股、不补贴)
希望通过招标方式选择社会资本组成的EPC(EngineeringProcurementConstruction)联合体作为投资建设单位;
EPC:公司受业主委托,按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。通常公司在总价合同条件下,对其所承包工程的质量、安全、费用和进度进行负责;
EPC(设计-采购-建设,EngineeringProcurementConstruction):
Engineering不仅包括具体的设计工作,而且可能包括整个建设工程内容的总体策划以及整个建设工程实施组织管理的策划和具体工作;
Procurement也不是一般意义上的建筑设备材料采购,而更多的是指专业设备、材料的采购;
Construction应译为“建设”,其内容包括施工、安装、试车、技术培训等。
中标单位按约定提供合格工程产品和持续服务以换取30年特许经营权,30年期的业绩表现风险由中标单位承担;
项目全部投资回收年限长达22年>社会资本预期16~17年;
结论:不足以覆盖投资成本和社会资本预期收益;
结果:社会资本没有响应。
方法二:政府参股
社会资本(设计、施工企业)组成EPC联合体;
招标选择EPC联合体作为本项目投资建设单位。
其中:政府授权的平台公司出资49%,EPC联合体出资51%;联合体按约定提供合格的工程产品和持续的服务以换取30年特许经营权;
30年的业绩表现风险由中标单位承担;
社会资本投资回收年限17年,市场认可本方案,招标成功;政府授权的平台公司出资7亿元,撬动60亿元的项目。
方法三:SBOT模式——前补贴
招标选择社会资本组成的EPC联合体作为本项目的投资建设单位;
社会资本按约定提供合格的工程产品和持续服务以换取30年特许经营权;
30年业绩表现风险由社会资本承担;
四年建设期政府每年补贴项目公司1.25亿,社会资本投资回收年限约17年,市场认可本方案。
方法四:BSOT模式——后补贴
招标选择社会资本组成的EPC联合体作为本项目的投资建设单位;
社会资本按约定提供合格的工程产品和持续服务以换取30年特许经营权;
30年业绩表现风险由社会资本承担;
七年运营期政府每年补贴项目公司1亿元,累计7亿元;
社会资本投资回收年限约17年,市场认可本方案。
公租房项目
12年5月28日,住建部发布《公共租赁住房管理办法》,明确公租房:
指限定建设标准和租金水平;
面向符合规定条件人员出租的保障性住房;
城镇中等偏下收入:
住房困难家庭、新就业无房职工;
城镇稳定就业的外来务工人员;
公租房可以是成套住房,也可以是宿舍型住房。
15年4月,财政部、住建部等6部门发布15号文:
《关于运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》
基本目标:通过PPP模式,发挥政府与社会资本各自优势;
实现三结合:政府政策意图+住房保障目标+社会资本的运营效率;
逐步建立新型公租房投资建设和运营管理模式:
企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理;
有效提高公租房服务质量和管理效率。
PPP模式:政府选择社会资本组建公租房项目公司(SPV);
SPV与政府签订合同:负责设计+投资建设+运维管理;
投资回报:承租人支付租金+政府政策支持(包括政府补贴);
调价机制:定期调整公租房租金价格,确保具有稳定合理的投资回报
政策支持:包含财政、税费、土地、融资、收购五个层面;
政府“土地入股”:新建项目+使用划拨建设用地的存量项目,经市县人民政府批准,政府可以土地作价入股方式注入项目公司;
政府不参与收益分享:但拥有对资产的处置收益权;
政府责任:政府对SPV承担有限责任,不提供担保或承诺。
基本条件:已纳入住房保障规划和年度计划,项目规划所在区域公共设施配套齐全,小户型为主,单套建筑面积控制在60平方米以内;
承租公租房的保障对象数量稳定;
保障对象按市场租金水平向SPV缴纳住房租金;
按保障对象支付能力给予分档补贴及政策支持;
公共租赁住房运营期限不少于15年。
北京公租房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则,全市公租房租金价格基本是项目周边房屋市场价格的80%至90%;
合同期三年,签完合同之后,三年内租金不变;
租金补贴按照家庭收入及困难程度分为六档:
分别给予房屋租金的95%、90%、70%、50%、25%、10%补贴,加上补贴后,实际负担租金水平相当于市场租金价格的4%至81%。
【案例3】
有一家庭月收入3600元,租一套62平米两居室公租房,标准为60,补贴50%,超标不补;
公租房租金价格(40元/)=周边市场价50元/×80%;
实缴租金:40元/×超标2+60×40元/×50%
=1280元/月;
公租房租金价格比周边市场租金低59%。
一、经营性项目案例
二、准经营性项目案例
三、非经营性项目案例
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