允许扣除的房地产开发费用有哪些
精选回答
不是按照纳税人实际发生费用进行扣除，而是按税法的标准计算扣除。
第一种扣除方式：利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
公式中利息的规定：
①利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
②利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
③对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
注意与企业所得税的区别。
第二种扣除方式：不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
【注意】①全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第二种方法扣除；
②房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。
与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
财政部规定的其他扣除项目(适用房地产开发企业的新建房转让)
从事房地产开发的纳税人加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
土地增值税应纳税额的计算
(一)增值额的确定
1.通过转让收入(不含增值税)减除扣除项目求得。
2.评估价格的使用
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(2)提供扣除项目金额不实的;
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
【提示】评估价格可评估收入或扣除项目。
(二)应纳税额的计算方法
1.计算土地增值税的步骤和公式
第一步，计算收入总额;
第二步，计算扣除项目金额;
第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额;
增值额=转让房地产收入-扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税率的档次和对应的速算扣除系数;
第五步，套用公式计算税额。公式：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2.土地增值税计算的命题规律
关于土地增值税计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。
【归纳】配比型——项目配比计算方法
在纷繁成本费用项目条件中，只有已售(含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府等)房地产的地价成本和建造成本可扣除;未开发以及已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。
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