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考点二:契税★★

(一)契税的纳税人和征税范围

1.纳税人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

2.征税范围

1)契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

征税范围

具体规定

土地使用权出让

土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为

以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权,视同土地使用权转让

【提示】不得因减免土地出让金而减免契税

以出售、赠与、互换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为

【提示】农村集体土地承包经营权和土地经营权的转移不属于土地使用权的转让

房屋买卖

视同买卖房屋:

①以房产抵债或实物交换房屋,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税

②以房产作为投资或作股权转让,由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税

【提示】以自有房屋作股权投入本人独资经营企业,免纳契税

③买房拆料或翻建新房,应照章征收契税

房屋赠与

房屋的受赠人要按规定缴纳契税,包括以获奖方式取得房屋产权

房屋互换

①房屋使用权互换。经房屋所有人同意,使用者可以通过变更租赁合同,办理过户手续,互换房屋使用权

【提示】互换房屋的价值相等的不征收契税

②房屋所有权交换,双方互换价值相等免纳契税,办理免征契税手续;其价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税

2)房屋附属设施有关契税政策。

房屋相关的附属设施包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等。

具体情形

购买方式/计价方法

征收规定

涉及土地使用权和房屋所有权转移变动

采取分期付款方式购买

按合同规定的总价款计征契税

房屋附属设施单独计价

按照当地确定的适用税率征收契税

房屋附属设施与房屋统一计价

适用与房屋相同的契税税率

不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动

不征

3)关于土地、房屋权属转移。

征收契税的土地、房屋权属,具体为土地使用权、房屋所有权。

下列情形发生土地、房屋权属转移的,承受方应当依法缴纳契税:

①因共有不动产份额变化的。

②因共有人增加或者减少的。

③因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素,发生土地、房屋权属转移的。

例题:

 纳税人在购买房屋时,下列与房屋相关的附属设施应征收契税的有(   )。

A.自行车库

B.储藏室

C.停车位

D.顶层阁楼

E.制冷设备

【答案】ABCD

【解析】对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税,选项ABCD正确。

(二)契税的税率

契税实行幅度比例税率,税率幅度为3%~5%。

(三)契税的计税依据和应纳税额的计算

1.计税依据

契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定,申报以不动产单元为基础单位。

征税对象

计税依据

土地使用权出让、出售,房屋买卖

成交价格

土地使用权互换、房屋交换

价格差额

土地使用权赠与、房屋赠与

为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市价核定的价格

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

2.计税公式

应纳税额=计税依据×税率

例题:

 某公司今年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手续。其中,第一笔业务换出的房产价值500万元,换进的房产价值800万元,并向对方支付差价款300万元;第二笔业务换出的房产价值600万元,换进的房产价值300万元,并收取差价款300万元。已知适用的契税税率为3%,该公司上述两笔互换房产业务应缴纳契税(   )万元。

A.0

B.9

C.18

D.33

【答案】B

【解析】房屋所有权交换,价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税。该公司应缴纳契税=300×3%=9(万元)。

(四)契税的减免

1.契税减免的基本规定

1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的,免征契税。

2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的,免征契税。

3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

4)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的,免征契税。

5)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的,免征契税。

6)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属的,免征契税。

2.其他减征、免征契税的项目

1)对于《中华人民共和国民法典》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

2)财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税【2016】23号)规定,自2016年2月22日起:

①对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

②对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第②项契税优惠政策,上述城市以外的其他地区适用上述全部规定。

3)根据财政部、国家税务总局《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部税务总局公告2021年第29号)规定,夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的,免征契税。

4)关于棚户区改造的有关契税政策。

①对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。

②个人首次购买90平方米以下的改造安置住房,按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。

③个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。


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